Diciembre 18 de 2020

Para vender un piso heredado no basta con figurar en el testamento o ser descendiente directo de la persona fallecida. Es necesario:

  • Procedimiento legal de aceptación de la herencia y cambio de titularidad de la vivienda.
  • Pago de plusvalía municipal obligatorio e impuesto de sucesiones y donaciones.

Para vender la vivienda y no pagar una cuantiosa suma en el IRPF por la venta debemos de tener muy en cuenta el valor de adquisición que se indique en el impuesto de sucesiones y donaciones ya que es el que se utilizará para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta.

Pero ¿cuál es el valor de adquisición de una casa que ha sido heredada? El impuesto de sucesiones se calcula en base al valor real del patrimonio, pero la Agencia Tributaria acepta que podamos utilizar dos tipos: el precio de mercado de la casa o el valor fiscal que nos da la Hacienda autonómica. Este tributo está cedido a las comunidades y cada una de ellas contempla una serie de precios mínimos para las viviendas.

La diferencia entre ambos está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas. En este sentido, usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la vivienda.

Pagar el precio de mercado puede hacer puede hacer que paguemos poco o nada de IRPF por la venta

Si nuestra intención es vender desde el inicio lo conveniente es declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la vivienda. Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos.

Debemos tener en cuenta que la cantidad a pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones. Especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.

Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo. En concreto en este caso al usar el precio de mercado no hay cambio alguno y por tanto se evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que, Hacienda solo pedirá realizar comprobaciones si el precio indicado en el impuesto de sucesiones está por debajo del valor fiscal. Si está por encima, no realizará ningún reclamo.

 

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